淮安房产网二零一零淮安房地产市场报告

发布于:2021-09-21 03:49:54

淮安房产网 2010 淮安房地产市场报 告

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2009 年 12 月

一、淮安市城市总体规划
1.1 城市规划——历史文化名城,交通枢纽,苏北中心 城市规划——历史文化名城,交通枢纽, ——历史文化名城
淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。 一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈; 两大组团:指中心城区主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连; 三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴; 四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 规划城市性质:国家历史文化名城,江苏省重要的交通枢纽,苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市。 规划城市规模:中期(2010 年)100 万人,远期(2020 年)120 万人。 城市建设用地规模:规划远期(2020 年)城市建设用地约 120 *方公里,城市化水* 为 55%。远景城市人口 180 万人,城市建设用地规模为 200 *方公里。

1.2 城市发展——内整外扩,重点发展开发区及大学城 城市发展——内整外扩 内整外扩,
中心城区——商业中心、办公、行政中心 中心城区可开发土地少,拆迁成本高,未来重点发展商业。 向北——工业(淮阴工业园) 、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区,淮阴区相对独立。 向东——工业(开发区) 、居住 重点发展区域,工业区迁至铁路以东,铁路西规划以居住为主。 向西——工业(盐化学工业区) 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住,未来重点发展工业。 向南——教育(大学城) 、居住

小结
淮安市*年来城市经济发展速度较快, 生产总产值及人均生产总值增长速度 年均保持在 10%以上,相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。 城市发展重心“东迁” ,经济开发区的建设推动了城市建设的步伐,拓宽了 市域范围。 城镇居民整体收入还处在较低的水*,对高档商品及大宗物件的消化力不 高,一定程度上影响了房地产的消费能力。 城市的集聚能力有限, 对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心 城市的定位。

二、淮安市房地产市场分析 淮安市房地产市场分析 2.1 开发投资——保持高速增长 开发投资——保持高速增长 ——
2008 年全市房地产开发投资 138.40 亿元,同比增长 35.5%;房屋建筑施工 面积 1251.88 万*方米,同比增长 26.2%;房屋建筑竣工面积 243.95 万*方米, 同比增长 38.6%。在苏北五市中,淮安市的房地产投资不仅总量最大,增幅也遥 遥领先。支撑房地产投资居高不下的原因主要有三个方面:一是房地产开发的惯

性作用,在房屋施工面积中有 816.18 万*方米是去年结转开发;二是开发成本 大幅提高,仅土地购置费就有 26.87 亿元,占房地产投资的 19.4%;三是由于 囤积土地的成本提高,存量土地被动开发。 2009 年 1-10 月份,全市房地产开发投资 149.29 亿元,同比增长 33.3%;房 屋建筑施工面积 1421.17 万*方米,同比增长 18.2%;房屋建筑竣工面积 305.58 万*方米,同比增长 63.9%。

2.2 投资结构——写字楼及商业相对较小 投资结构——写字楼及商业相对较小 ——
从投资结构看,2007 年住宅投资继续增加,共完成 84.92 亿元,所占比重比 上年同期上升 17 个百分点,商业用房完成投资 10.06 亿元,所占比重下降了 2 个 百分点,办公楼完成 1.06 亿元,所占比重与上年同期持*。2008 全市商品房销售 面积 263.94 万*方米,比上年同期下降 18.5%,其中住宅销售面积 237.00 万*方 米,比上年同期下降 19.7%。商品房销售额 70.45 亿元,同比下降 12.4%,其中 住宅 60.21 亿元, 同比下降 12.9%。 全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到 26.0%, 房地产投资增幅回落到 35.5%。 2009 年商品房市场持续火爆。1-10 月份,全市商品房销售面积 432.59 万* 方米,同比增长 96.8%,高于全省 17.7 个百分点;其中住宅销售面积 385.77 万 *方米,同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56 亿元,同比增长 125.8%;其中 住宅销售额 109.69 亿元,同比增长 123.4%。

2.3 住宅销售情况—07 年销售火爆,08 年观望,09 年大步超越 住宅销售情况 销售情况— 年销售火爆, 观望, 大步超越
商品房市场持续火爆,2009 年 1-10 月份,全市商品房销售面积 432.59 万* 方米,同比增长 96.8%,高于江苏全省 17.7 个百分点;其中住宅销售面积 385.77 万*方米,同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56 亿元,同比增长 125.8%;其 中住宅销售额 109.69 亿元,同比增长 123.4%。 项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区,本次主要研究中心城区房地 产市场的变化情况,其中商品住宅销售占据绝对主导地位,商品住宅价格反应了 中心城区房地产市场整体发展状况。下表为清河区、清浦区商品住宅*一年走势 分析图。 从表格中看出全市商品房上市量在 2009 年 8 月达到最高点,商品住宅价格

也相应突破中心城区四千元大关, 2009 年 10 月商品住宅价格达到 4387 元/m2 至 高价,清河区基本难觅 4000 元以下住房。至 2009 年 10 月中心城区商品住宅均 价仍然处于上升通道,但从表格中看出成交量出现明显下降,其中也和最*收紧 的房贷政策不无关联,市场走势变化有待观察,尤其是 2010 年 1 季度价格走势 将是判断市场趋势的重要依据。

清河区、 清河区 、 清浦区商品住宅均价走势图
4400 4200 4238 3899 3896 3778 3575 3668 3492 3670 3686 3969 3799 4034 4387

价格元/m2

4000 3800 3600 3400 3200

月 10 年 09 20 9月 年 09 20 8月 年 09 20 7月 年 09 20 6月 年 09 20 5月 年 09 20 4月 年 09 20 3月 年 09 20 2月 年 09 20 1月 年 09 月 20 12 年 08 月 20 11 年 08 月 20 10 年 08 20

年月

清河区、 清河区 、 清浦区商品住宅交易量变动图
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

万m2

14.96 14.76 10.1 7.86 5.58 2.45 3.45 3.21 7.21 7.25 11.93 9.97 8.48

交易量

11月 2008年

2.4.住宅产品分析 住宅产品分析 住宅
产品形态中心城区呈现了以小高层、高层建筑形态为主; 在立面风格上,淮安楼盘总体以现代风格为主; 淮安整体楼盘市场住宅主力户型为 100-135 ㎡的三室户型;两房在市场整体 占有量相对较小,主要作为过渡房和 80 后年轻一代自住房为主;且两房总价较

10月 2008年

年1月 2009

12月 2008年

年4月 2009

年2月 2009

年3月 2009

年6月 2009

年5月 2009

年8月 2009

年7月 2009

10月 2009年

年9月 2009





低,可做投资用房,面积范围在 80-95 ㎡之间。但从市场调研的状况来看, 小户型由于总价低而去化速度较快。

2.5 商业地产分析 商业地产分析
目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带, 随着当前商业地产的发展, 以 MALL 为代表的商业地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店,服务性、 娱乐性的项目比重不断上升,甚至超过了普通商品店,本次调查主要分析了区域 典型案例。
项目 名称
中央国 际新亚 百货

简介
繁华地段、 管理水*高 原新亚商场 繁华地段、 管理水*一 般 沿干道淮海 北路

用途
商业 商业 商业 商业 商业 商业 商务 旅馆 商务 旅馆 商业 商业

经营方 式
自主经 营 联营 出售 出租 出租 出租 自主经 营 自主经 营 出售 出售 自主经 营 出售 出售 出售

楼层
1-8/26 1-5 1/29 1/29 1/29 2/29 7-14/29 1-15/15 -1/下沉 广场 1-2/18

2 建筑面积 m

2

单价元/m2 单价元/m 低价 高价

2

租金元 m2 / 天·



大 扣点 28%

23

33 60 157

25000

35000 22 7 4

金马名 品城

50 30 30 64 60

200 128 149 23000 12000 158 179 28000 18000

都市客 栈 淮海第 一城

万达广 场

淮海北路汽 车站对面 金鹰购物中 心后负一层 08 年金鹰后 商铺销售情 况 沿健康东 路、和*东 路 内街商铺非 沿街 沿健康路

商业 商业 商业 商业

1-2/26 1-2/26 1-2/17 1/18 2/18 40 40 120 370 105 12000 20000 12000 8500 15000 21000 15000 10000

东壹区 清江华 府

小结

淮海路一层均价 3 万元/m2,负一 2.5 万元/m2,二层、三层均价 2 万元/m2, 四五层 1.5 万元/m2,负二层 1 万元/m2

1、中央国际·新亚百货

淮安市新亚百货公司 02 年加盟南京中央商场(集团)股份有限公司,组建 了江苏中央新亚百货股份有限公司。05 年双方又组建了淮安市中央新亚国际购 物广场有限公司,由该公司开发位于淮安老城区淮海东路北侧地块,建设淮安中 央新亚国际购物广场。 本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体,能形成一座建筑面积达 18 万 m2,经营面积达 12 万 m2 的商业项目综合体,将涵盖商业、金融、办公、 商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后淮安中央新亚将成为年销售收入超 10 亿。 项目 09 年 12 月 28 日预售出现火爆场面,1-8 楼商业用房为自营,9-16 楼 楼宇商铺二天内基本销售完毕, 均价约 9000 元/m2。 新亚百货在淮安当地商誉度 高,零售市场份额比重较大,购房者预期较好,项目预计在 12 月中旬推出一定 量房源。 2、万达广场 淮安万达广场总建筑面积约 80 万 m2,其中含 30 万 m2 购物中心,有效连 接清河老城区与经济开发区,周边交通便利,钵池山公园距商业综合体比较*。 该项目基本涵盖吃、喝、玩、乐、购等商业领域的消费业态。目前其沿主干道商 铺为自营,销售的商铺主要为内街商铺,销售均价为 13000 元/m2,项目住宅销售 最高价格为 6500 元/m2, 该区域周边住宅价格也随之大幅提升。 万达集团目前已 发展成为拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的 3、金马名品城 金马广场总投资在 3.8 亿元人民币,由两幢高 29 层的大楼组成,其中 1-5 层为商业裙房, 7-29 层为高档酒店公寓和写字楼。 金马广场借鉴了马来西亚双子 塔建筑风格,融合了中西方文化,设计高度* 100 米,是淮安城市标志性建筑。 广场集商业、文化、景观,融酒店公寓、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公于一体。 该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例,项目开盘日期为 2007 年 11 月 25 日,写字楼当时均价为 4500 元/m2,至 2009 年 12 月市场二手写字楼均价为 6200 元/m2;目前商业尾盘一楼售价 35000 元/m2,二楼售价 20000 元/m2,三楼四楼 为沃尔玛超市。租金水*一楼均价 8 元/天·m2,二楼 6 元/天·m2。 金马广场项目在实现资金回收基本完毕后没有进行完善的统一运营, 即统一 招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。运营管理作为商业地产项目经

营的核心工作被严重忽视, 导致项目在建成后不能为购买者获得有效的经营收入 进而影响了商业地产商品牌效应。 该项目目前商业及办公市场价格均偏低于淮海 路同类地段。

2.6 商业物业市场特征分析
外资、外力不断注入、角逐淮安市场,市场竞争不断加剧。随着淮安城市化 进程的加快,经济的发展,消费能力的增强以及众多商企发展的需要,大连 万达、南京金鹰、富士康商业休闲城等都已在淮投资。 普遍的业态升级,以购物中心为主要标志的连锁、城市综合体、专业店等新 业种业态不断涌现。 由于金鹰国际、苏果超市入驻淮海第一城,加上现有的时代超市一店、中央 新亚百货,以及预售的中央新亚国际广场,在此*淮海东路 500 米的主干道 上已经聚集数家均超 20000 *方米的大型商业设施,未来的一段时间内淮海 东路商圈地位不会动摇且会更加稳固。

2.7 写字楼市场分析
伴随住宅投资火爆,淮安写字楼市场也逐渐升温,写字楼依托区域位置和周 边的商业,当前写字楼市场呈现区域性落差,市中心淮海路一带销售价格高涨, 外围包括东壹区和创业大厦其售价不及区域商品住宅。

项目 名称
中央 新亚 百货 金马 名品 城 乐园 大厦 东壹 区 创业 大厦

简介
楼宇商铺、SOHO 办公 SOHO 办公

销售情况
全面预售 12 月中旬 预售 尾盘在售

方式
出售 出售 出售 出租

楼层
9-16/26 17-21/26 4-29/29 22 5/20 1-10/10 3-16/16
2

建筑面积 2 m
70 70 可 组 合

单价元/m2 单价元/m 低价 高价
8500 9000 6200 6500 11000

2

元/天·m2

备注

60 120 300 200 500 350 4400 5300 4600 5800

0.65 1.15

繁华地段、写字楼 健康路与淮海北路交 汇 健康路与桑园路交汇 售完 全面预售

出租 出售 出售

层高 5.6,可夹层

小结

淮海路周边办公用房租金 1 元/天·m2,价格为 6500 元/m

附录一、项目主城商业区房地产分布图 附录一、


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